Notre savoir-faire
Nos experts conseils se mettent au Service des Clients en leur faisant profiter de leur expérience dans la gestion d’un bâtiment lors de sa conception/construction, de son exploitation ou d’un sinistre, autant sur les aspects techniques, juridiques et financiers, le tout avec Rigueur et Réactivité.
Nos experts-conseils ont reçu une formation initiale d'ingénieur en génie civil au sein d'écoles réputées (Ponts et Chaussées, Centrale Paris et autres).
Ils ont notamment travaillé sur des chantiers pour des majores du BTP, des bureaux d'étude, bureaux de contrôle et des cabinets d'expertise.
Ceci permet de mettre au service de nos Clients des compétences techniques très larges allant de la géotechnique, aux structures et aux corps d'état secondaires.
Nous avons aussi un réseau de laboratoires, d'experts et d'autres sociétés d'analyse qui ont la capacité de traiter les plus pointus.
Tous nos experts-conseils ont reçu des cours en droit immobilier, droit des assurances et droit des contrats.
De même, des formations certifiantes ont été prodiguées par des experts judiciaires.
Nos experts-conseils ainsi formés maîtrisent l'aspect juridique des dossiers confiés par le Client, et ceci avant même qu'un avocat soit missionné.
Cette connaissance juridique permet :
- valider la stratégie des dossiers,
- d'éviter des déconvenues sur des recours qui pourraient être engagés par le Client,
- d'améliorer les échanges et la compréhension avec les conseils juridiques du Client.
Le cabinet ne réalise aucune mission juridique, si une telle mission devait être réalisée sur un dossier, nous renverrons notre Client vers notre réseau de conseils juridiques reconnus et habilités pour cela.
Nos experts-conseils ont reçu une formation d'économiste qui, associé à la connaissance du droit des contrats, leur permet :
- de négocier des marchés de travaux,
- de gérer des décomptes d'entreprises de travaux,
- d'établir des dossiers de réclamation pour des dommages matériels (essentiellement des devis de travaux) et immatériels (perte d'exploitation et frais divers).
Au cas où les sujets comptables deviennent très pointus, nous pouvons proposer à notre Client de travailler en association avec des cabinets d'expertise comptable de notre réseau.
Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO)
Nous réalisons des missions d’Assistance à Maîtrise d'Ouvrage (AMO) dans le cadre de travaux réparatoires ou de travaux neufs.
L'expérience de nos collaborateurs sur les chantiers et dans la gestion de sinistre construction permet d'apporter les bons conseils à nos Clients pour réaliser des projets dans les délais et budgets prévus, le tout en limitant le risque de survenue de sinistre et d'impact sur l'exploitation future.
Parfois, nos Clients nous demandent d'intervenir pour une mission ponctuelle, notamment aux étapes critiques suivantes :
- programmation : pour vérifier si le dossier programme a été explicité correctement et précisément, vérifier si le projet est réalisable dans les délais et budgets annoncés par le programmiste
- missions confiées aux différents acteurs : pour vérifier s'il ne manque pas un intervenant (bureau de contrôle, géotechnicien ou autre) ou si un complément de mission doit être prévu pour un des intervenants à l'acte de construire
- réception : c'est un acte important qui peut avoir des conséquences juridiques et financières importantes
- gestion des décomptes de travaux : nous négocions les décomptes avec les constructeurs et des problèmes de décompte peuvent parfois révéler d'autres problèmes (prestations non terminées, retards, problèmes techniques et autres).
Evaluation de la valeur vénale d'un bien immobilier
Il existe de nombreuses situations où le Client a besoin d'évaluer la valeur vénale d'un bien immobilier ou de parts de SCI et pour n'en citer que quelques-unes :
- avant une une vente/acquisition
- avant de payer un impôt (Impôt sur la Fortune Immobilière ou droits de succession par exemple)
- avant une donation
- pour informer l'assureur de la valeur du bien à assurer
- pour justifier des valeurs retenues dans un bilan comptable
Dans tous ces cas, BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION évalue la valeur du bien immobilier souhaité à partir de plusieurs méthodes :
- par comparaison à des ventes déjà effectuées sur des biens immobiliers similaires, en prenant en compte les différences par rapport au bien audité. Pour cela, BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION a accès à plusieurs bases de données sur les ventes réalisées ces dernières années,
- par comparaison à des annonces immobilières, en prenant en compte les prix annoncés sont toujours plus élevés que les prix retenus lors des ventes,
- par la méthode du rendement : le loyer permet d'estimer la valeur du bien immobilier à partir de bases de données indiquant les rendements locatifs en fonction de la localisation et du type de bien.
- par actualisation de sa valeur d'acquisition à partir de l'évolution des indices immobiliers
BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION prendra aussi en compte d'autres facteurs techniques, financiers, juridiques et administratifs qui impactent la valeur du bien ou les parts de la SCI détenus par le Client, et pour n'en citer qu'une partie :
* dans le cas d'une SCI, les statuts de cette dernière
* la position d'actionnaire majoritaire/minoritaire du bien immobilier ou de la SCI
* la position de nue-propriétaire, usufruitier ou plein propriétaire
* le bon entretien des lieux, son état et notamment les travaux à envisager urgemment, à court, moyen et long terme
* la vétusté des différents ouvrages composant le bien immobilier
* sa situation géographique
* la qualité du locataire s'il y en a un
* les conditions du bail de location dont la répartition des travaux entre locataire et propriétaire
* la conformité administrative du bien (permis de construire, PLU, ICPE, ERP, commission de sécurité, arrêté de péril et autres)
* son exposition
* sa date de construction
* sa surface
* sa visibilité
* sa qualité architecturale
* le voisinage
* le caractère inondable des lieux
* l'éventuelle présence de termites, amiante, plomb, mérule, champignons et autres désagréments du même genre
* son accessibilité
* la présence de certains équipements techniques : sprinkler, ascenseur, fibre optique, réseaux informatiques, alarmes
* l'existence de contentieux avec d'autres copropriétaires, des constructeurs, des assureurs ou autres tiers
* l'existence de sinistres
* la performance énergétique, à partir du Diagnostic de Performance Énergétique et des factures de consommation
* l'existence de servitudes
* ...
Ainsi, en prenant en compte tous ces critères, BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION permet d'avoir une évaluation précise et argumentée de la valeur du bien immobilier ou des parts de la SCI détenues par le Client.
Etat des lieux et évaluation des travaux à envisager à court et moyen terme après l'acquisition du bien
A titre d'information, nos Clients nous demandent souvent des missions avant l'acquisition du bien où nous devons uniquement faire un état des lieux et un récapitulatif des travaux réparatoires avec un planning à court et moyen terme, ce qu'ils appellent une Due Diligence Technique (DDT).
Ces DDT peuvent si besoin être suivies d'une AMO sur les travaux post acquisition.
Audit techniques avant fin de garantie, suite à un sinistre, étude de danger
Il y a deux situations courantes
La première est celle de nos Clients qui souhaitent que nous fassions audit préventifs avant fin de garantie (GPA, biennale ou décennale).
La seconde est celle nos Clients qui souhaitent un audit sur un sinistre déjà existant qui touche un ou plusieurs de leurs biens immobiliers.
Nous établirons un audit listant les constats des désordres, les causes et conséquences, puis les stratégies pour intervenir auprès des constructeurs et assureurs.
Ces audits mènent régulièrement à la nécessité de gérer le sinistre, qui est explicitée plus en détail dans le chapitre suivant.
Nos Clients nous demandent aussi des audits plus "exotiques", comme un audit des risques liés à une inondation type 1910 pour les bâtiments parisiens d'une banque, avec les propositions de travaux à mener pour limiter ces risques ainsi qu'un avis sur les contrats d'assurance de dommages.
Cela peut aussi concerner des études de danger pour des sites ICPE ou SEVESO par exemple.
Dans ce cas, nous évaluons pour chaque risque les conséquences possibles de la réalisation d'un risque (exemple : explosion de gaz), leur probabilité, et ainsi le niveau de risque, puis les actions à réaliser pour diminuer les risques si ce dernier n'est pas acceptable.
Gestion de vos sinistres constructions
Un sinistre majeur touchant un bien immobilier peut aller jusqu'à la déstabilisation de votre entreprise surtout si l'exploitation est impactée, et pire encore, blesser ou tuer des personnes, sans parler des dégâts matériels.
C'est souvent le cas suite à un incendie, une inondation ou un effondrement de bâtiment.
Les experts-conseils de BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION interviennent alors auprès des constructeurs, assureurs, conseils juridiques et comptables du Client pour :
- lister les mesures d'urgence pour assurer la sécurité des personnes et des biens,
- lister les actions à mener pour maintenir la solvabilité financière du Client sinistré,
- lister, localiser et caractériser les désordres,
- déclarer les sinistres aux compagnies d'assurance ou aux constructeurs suivant le cas,
- faire les constats avec les experts d'assurance et autres tiers concernés,
- faire réaliser des investigations si nécessaire pour préciser les causes du sinistre et l'étendue des dommages,
- établir le dossier de réclamation concernant les dommages matériels et immatériels : évaluation des montants de travaux réparatoires, de perte d'exploitation, des frais divers et autres,
- négocier les montants d'indemnités et leur date de versement avec les experts d'assurance et les assureurs,
Dans le cas où la procédure amiable passe à une procédure judiciaire, les experts-conseils de BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION assistent techniquement le Client et son conseil juridique sur les aspects suivants :
- la rédaction des assignations au fond ou en référé,
- la rédaction des notes techniques, dires et conclusions dans l'intérêt du Client,
- l'analyse des dires, conclusions et et pièces adverses,
- l'analyse des notes et rapports de l'éventuel expert judiciaire,
- nous veillons aussi au respect du contradictoire et de l'exhaustivité des investigations et constats.
Assistance à Maîtrise d'Ouvrage et Maîtrise d'oeuvre de travaux réparatoires
Les experts-conseils de BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION pourront assister si besoin le Client avec une mission de maîtrise d'oeuvre/ingénierie ou d’assistance à maîtrise d'ouvrage dans le cadre des travaux réparatoires, ceci dans le but de maîtriser les délais, les budgets et les risques associés à ces travaux en limitant l'impact sur l'exploitation.
En effet, BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION a un réseau important d'entreprises de travaux réparatoires permettant de répondre aux sujets les plus pointus.
De plus, il y a une synergie évidente avec la gestion de sinistre, car on réduit les délais de réalisation des travaux réparatoires, et on évite tout problème entre les gestionnaire de sinistre et le maître d'oeuvre des travaux réparatoires.
Avis sur les contrats d'assurance construction
Nos experts conseils assistent les Clients pour vérifier si leurs contrats d'assurance sont adaptés à leur risque, tant au niveau de leur activité que de leur patrimoine immobilier.
Nous analyserons notamment les garanties, les montantes de garanties, les franchises, les exclusions précisées au contrat et le montant des primes.
Cela concerne notamment les assurances Multirisque, Dommages Ouvrage (DO), Tous Risques Chantiers (TRC), Responsabilité Civile Professionnelle (RC) et Responsabilité Civile Décennale (RCD).
On se rend souvent compte que les contrats ne sont pas adaptés dans des situations de risque important comme le Grand Paris.
En effet, alors qu'une ligne de métro va être construite sous le bâtiment de notre Client, on constate souvent des contrats qui aboutiront à une sous-indemnisation voir une exclusion de garantie en cas de sinistre.
Notre analyse permet à nos Clients de faire modifier leur contrat d'assurance, voir nous les renvoyons vers des courtiers qui leur permettront de trouver d'autres assureurs plus à même de répondre à la couverture de leurs risques.
Etat des lieux avant travaux / entrée ou sortie de bail
Nos clients peuvent avoir besoin d'états des lieux avant travaux, notamment dans le cadre de référés préventifs.
Ceci est particulièrement le cas avec les travaux du Grand Paris, où il ne faut pas oublier que c'est le Maître d'Ouvrage sinistré qui aura la charge de la preuve du dommage : on constate parfois des rapports d'expert judiciaire incomplets, notamment sur les aspects état des réseaux enterrés, des vibrations et du bruit ambiant avant travaux, ce qui peut entraîner des difficultés de recours en cas de sinistre.
Nous réalisons aussi des états des lieux en entrée et sortie de bail, en prenant en compte les éléments du bail et du droit, notamment les articles 605 et 606 du Code Civil. Et au besoin, nous évaluons les travaux de remise en état.
Pour gérer un contentieux, il faut des connaissances techniques, juridiques, comptables et financières.
Il faut aussi connaître les uses et coutumes dans les domaines de la construction, de l'immobilier, de l'expertise, de l'assurance et du droit.
Nos experts conseils maîtrisent ces éléments : ainsi, nous sommes amenés à comprendre autant la position de notre Client ainsi que celui du tiers avec qui le Client a un contentieux, ce qui est nécessaire pour évaluer les possibilités de négociation de chacun et pour savoir si un accord amiable peut être trouvé.
Cela permet aussi d'envisager quelles seraient les conséquences et risques possibles si le dossier allait en judiciaire.
Cela nous permet de prendre du recul sur un dossier contentieux, et de donner à nos Clients une stratégie claire sur la conduite à tenir.
Pour les dossiers de contentieux qui ont un fort enjeu ou qui risquent de terminer en judiciaire, nous sommes en capacité de rapprocher notre Client auprès d'avocats expérimentés en droit immobilier ainsi que d'experts comptables rodés à ce type de dossier.
Les meilleurs résultats obtenus par le cabinet BOUTIN CONSEIL CONSTRUCTION viennent à la fois d'une stratégie établie clairement dès le début du dossier et d'une bonne coordination sur les actions à mener entre le Cabinet, le Client et ses conseils juridiques et comptables.